Bij de voormalige ingang van een jachthaven ligt een historische Friese stelpboerderij. Op dit moment ligt de boerderij er vervallen bij, maar een ondernemer wil er recreatie-appartementen in maken. Daar stemt de gemeente in eerste instantie niet mee in. Maar met een goed onderbouwd plan dat tot in de details uitgewerkt is, lukt het misschien toch. Zo blijft de historische boerderij bewaard én krijgt de econmische waarde een nieuwe impuls.
Aanleiding
Een ondernemer heeft een boerderij gekocht in een watersportdorp. De boerderij grenst aan een jachthaven en aan water dat in directe verbinding staat met de Staande Mastroute. De gemeente wil niet meewerken aan recreatie-appartementen in de boerderij. De redenen daarvoor zijn dat:
- het voornemen niet past binnen het toeristisch-recreatieve en het economische beleid;
- de plek op een geluidgezoneerd industrieterrein ligt.
Probleem
De plek heeft de bestemming van “Jachthaven”. De boerderij heeft een aanduiding van “bedrijfswoning”. De boerderij is inmiddels afgescheiden van de jachthaven en heeft daarmee geen functionele relatie meer met de jachthaven. Het huidig gebruik van woning is in strijd met het vigerend bestemmingsplan. De gemeente staat in haar recht om handhavend op te treden.
De economische waarde is in feite “nihil”. Zoals de zaken er nu voor staan is er sprake van een desinvestering. Het belang van het vinden van een nieuwe invulling dient het economisch belang én zorgt ervoor dat de historische stelpboerderij behouden wordt.
Vraag van de opdrachtgever
Onderzoek of, ondanks het uitdrukkelijke negatieve antwoord van de gemeente, het toch mogelijk is om een woonbestemming voor het perceel te krijgen.
Mijn gekozen aanpak
De gemeente heeft zwart op wit gezet dat ze niet mee willen werken aan de functiewijziging naar wonen. Alleen met een heel goed onderbouwd plan zal de gemeente haar standpunt willen heroverwegen. We staan met 0-3 achter! Ik word uitgedaagd om alles op alles te zetten om de gewenste recreatieve invulling mogelijk te maken. Ik neem een week minder zomervakantie en besluit mijn tanden er in te zetten!
Onderzoeksfase
Ik moet investeren in onderzoek. Met een “mooie schets” voor een nieuw plan kom ik er niet. Ik moet het DNA van de plek in beeld brengen. Wat is de betekenis van de plek? En hoe kan ik haar in haar kracht zetten? Het gaat om een goede onderbouwing van het plan; de keuzes die ik maak moet ik goed uit kunnen leggen.
Uitkomsten van mijn onderzoek en de basisuitgangspunten voor het plan
- Uit bestudering van oude kaart blijkt dat de historische en karakteristieke stelpboerderij meer dan 200 jaar oud is. De plek wordt al 350-400 jaar bewoond.
De omliggende historisch bebouwing (vooral boerderijen) is inmiddels allemaal gesloopt - De stelpboerderij is in gebruik geweest als bedrijfswoning voor de jachthaven. Zij heeft zich aangepast aan de veranderende omgeving. Daardoor is deze bewaard gebleven.
- De boerderij staat op de plek waar vroeger de hoofdentree was voor de haven. Maar de entree ligt inmiddels aan de andere kant. Daar liggen ook alle voorzieningen inclusief een nieuwe bedrijfswoning.
- De oever van het water wordt nu gedomineerd door bedrijfsbebouwing. In stukken van de gemeente staat dat zij vindt dat er een ruimtelijke kwaliteitsslag moet worden gemaakt.
Mijn conclusie en onderbouwing van het plan
De boerderij heeft op dit moment geen functie meer. De plek ligt er “zielloos en nutteloos” bij. Door sloop van de bestaande loods (botenopslag) + een nieuwe creatieve invulling van de plek kan de ruimtelijke kwaliteit met sprongen vooruit gaan! Alleen als de stelpboerderij zich opnieuw (!) aanpast aan haar veranderende omgeving – en dus een nieuwe functie krijgt – kan deze worden behouden.
Daar tegenover zet ik het 0-scenario: de boerderij met loods heeft met de huidige functie geen toekomst. Als de plek nu niet een hoogwaardige functie krijgt, zal de plek bedrijfsmatig worden ingevuld. Bijvoorbeeld als opslag. Daardoor zal de plek verder verrommelen.
De uitkomst van mijn onderzoek is dat de gewenste invulling een KANS is. Met dit private initiatief worden ook de publieke belangen gediend.
Mijn rol
Omdat de gemeente in eerste instantie negatief is over de nieuwe invulling, moet ik vol aan de bak. Een tweede negatieve beoordeling kunnen we ons niet veroorloven. Ik steek veel werk in de analyse. De uitkomsten vertaal ik vervolgens naar randvoorwaarden voor de stedenbouwkundige inpassing; ook maak ik kaders voor welstand. Binnen mijn netwerk heb ik de projectpartners uitgezocht waarvan ik weet dat zij een bijdrage leveren in het succes van het plan.
TWA Architecten en Overdiep landschap hebben een schetsplan gemaakt
In dat plan zijn in de stelpboerderij en een 8-tal recreatie-appartementen gemaakt. De loods is gesloopt. Op het erf komen 5 recreatiewoningen. Een (erf)inpassingsplan verzorgt de zorgvuldige inpassing in het landschap.
Een positief principebesluit van de gemeente
We hebben de plannen gepresenteerd aan de gemeente. De gemeentelijke stedenbouwkundige geeft aan dat hij waardering voor het plan heeft en positief is over het plan. Mijn aanpak heeft er voor gezorgd dat de gemeente 180 graden is gedraaid. De ondernemer springt een gat in de lucht: ineens rendeert zijn aankoop.